Zdolność kredytowa – jak ją wyliczyć i co na nią wpływa?

Zanim zaczniemy oglądać mieszkania, warto poznać jedną liczbę. Ta liczba decyduje o tym, na jaki kredyt hipoteczny w ogóle możemy liczyć. Mowa o zdolności kredytowej, czyli maksymalnej kwocie, jaką bank jest skłonny nam pożyczyć.

Czym jest zdolność kredytowa

Zdolność kredytowa to ocena banku, ile pieniędzy możemy bezpiecznie spłacać co miesiąc. Bank patrzy na nasze dochody, wydatki i istniejące zobowiązania. Na tej podstawie wylicza maksymalną ratę, jaką jesteśmy w stanie udźwignąć. Z tej raty wynika już konkretna kwota kredytu mieszkaniowego, na jaką możemy liczyć przy danym oprocentowaniu i okresie spłaty.

Warto od razu rozróżnić dwa pojęcia. Zdolność kredytowa to nie to samo co wkład własny. Wkład własny to pieniądze, które musimy mieć zgromadzone, zanim złożymy wniosek. Zdolność kredytowa to natomiast ocena naszej sytuacji finansowej, wykonywana przez bank na podstawie dostarczonych dokumentów. Możemy mieć wysoki wkład własny i jednocześnie niską zdolność kredytową, jeśli nasze bieżące dochody są niskie względem planowanej raty.

Każdy bank liczy zdolność kredytową nieco inaczej. Wynika to z wewnętrznych procedur i modeli ryzyka, które nie są publicznie ujawniane w pełnych szczegółach. Dlatego ta sama osoba może uzyskać różne kwoty kredytu w różnych bankach, mimo identycznych dochodów. To jeden z powodów, dla których warto porównać kilka ofert, zanim zdecydujemy się na konkretną instytucję.

Jak banki liczą zdolność kredytową

Punktem wyjścia zawsze są nasze dochody netto. Bank sprawdza, ile faktycznie zarabiamy miesięcznie, po odliczeniu podatków i składek. Od tej kwoty odejmowane są koszty utrzymania gospodarstwa domowego. Banki stosują tu własne tabele, uwzględniające liczbę osób w rodzinie. Zwykle im więcej osób na utrzymaniu, tym wyższe szacowane koszty życia, a więc niższa pozostająca kwota na spłatę kredytu.

Kolejnym krokiem jest odjęcie istniejących zobowiązań. Liczą się tu raty innych kredytów, limity na kartach kredytowych, a nawet limity w rachunku bieżącym, jeśli z nich korzystamy. Bank bierze pod uwagę nie tylko to, ile faktycznie wykorzystujemy, ale często całą dostępną kwotę limitu. Dlatego zamknięcie niepotrzebnej karty kredytowej przed złożeniem wniosku bywa dobrym pomysłem, jeśli i tak z niej nie korzystamy.

Dochody i forma zatrudnienia

Forma zatrudnienia ma spore znaczenie dla oceny zdolności kredytowej. Umowa o pracę na czas nieokreślony jest zwykle traktowana najbardziej przychylnie. Banki wymagają tu zaświadczenia o zarobkach z ostatnich kilku miesięcy, czasem też historii z ostatniego roku. Umowa na czas określony bywa akceptowana, ale niektóre banki wymagają dodatkowo deklaracji pracodawcy o zamiarze przedłużenia współpracy.

Osoby prowadzące działalność gospodarczą, czyli rozliczające się w modelu B2B, przechodzą zwykle bardziej szczegółową analizę. Bank sprawdza dochód wykazywany w zeznaniach podatkowych za ostatnie dwa lata, a czasem także bieżące przepływy na koncie firmowym. Jeśli dochód w ostatnim roku wyraźnie spadł względem poprzedniego, bank przyjmie zwykle niższą z tych wartości do wyliczeń. Umowy zlecenie i o dzieło są traktowane jeszcze ostrożniej, zwłaszcza jeśli nie mają charakteru regularnego i długoterminowego źródła dochodu.

Bufor stóp procentowych i test warunków skrajnych

Mało kto wie, że banki w Polsce mają obowiązek stosować dodatkowy bufor bezpieczeństwa przy liczeniu zdolności kredytowej. Wynika on z rekomendacji nadzoru finansowego. W praktyce oznacza to, że bank sprawdza, czy bylibyśmy w stanie spłacać kredyt nawet przy wyższym oprocentowaniu niż to, które faktycznie obowiązuje w umowie. Ten dodatkowy bufor wynosi zwykle kilka punktów procentowych ponad aktualne oprocentowanie, choć dokładna wartość zależy od aktualnych wytycznych i może się zmieniać w czasie.

Ten mechanizm tłumaczy, dlaczego realna zdolność kredytowa bywa niższa, niż wynikałoby to z prostego podzielenia dochodów przez wysokość raty przy obecnym oprocentowaniu. Bank chce mieć pewność, że nawet w przypadku wzrostu stóp procentowych, kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą. To rozwiązanie chroni zarówno bank, jak i nas samych przed nadmiernym zadłużeniem w okresie wyższych stóp.

Co obniża zdolność kredytową

Kilka czynników regularnie obniża wyliczoną zdolność kredytową, nawet przy pozornie dobrych zarobkach. Pierwszym z nich są inne aktywne kredyty, zwłaszcza kredyty gotówkowe i raty za sprzęt kupiony na raty. Każda taka rata pomniejsza kwotę, jaką bank może nam przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego. Drugim czynnikiem jest negatywna historia w Biurze Informacji Kredytowej, czyli w BIK. Opóźnienia w spłacie wcześniejszych zobowiązań, nawet niewielkich, mogą znacząco obniżyć naszą ocenę punktową, zwaną scoringiem.

Trzecim czynnikiem jest liczba osób na utrzymaniu. Rodzina z dwójką dzieci będzie miała, przy tych samych dochodach, niższą zdolność kredytową niż para bez dzieci. Wynika to z wyższych szacowanych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Czwartym czynnikiem bywa rodzaj umowy o pracę. Krótki staż w obecnym miejscu zatrudnienia, zwłaszcza w okresie próbnym, może skutkować odrzuceniem wniosku albo koniecznością poczekania kilku miesięcy.

Piątym, często pomijanym czynnikiem, jest wiek kredytobiorcy w zestawieniu z planowanym okresem kredytowania. Bank zwykle zakłada spłatę kredytu do określonego wieku, na przykład do 70 lub 75 roku życia. Jeśli planujemy kredyt na 30 lat, a mamy już 45 lat, bank może skrócić maksymalny okres kredytowania. Skrócenie okresu automatycznie podnosi wysokość raty, co obniża dostępną kwotę finansowania.

Co podnosi zdolność kredytową

Na szczęście istnieje też kilka sposobów na zwiększenie zdolności kredytowej przed złożeniem wniosku. Pierwszym jest spłata lub zamknięcie zbędnych zobowiązań. Jeśli mamy kartę kredytową z wysokim limitem, z której i tak nie korzystamy, warto ją zamknąć na kilka miesięcy przed wnioskiem. Drugim sposobem jest dołączenie współkredytobiorcy, na przykład małżonka albo partnera. Wspólny wniosek sumuje dochody obu osób, co realnie podnosi maksymalną dostępną kwotę kredytu mieszkaniowego.

Trzecim sposobem jest wydłużenie okresu kredytowania. Dłuższy okres oznacza niższą ratę miesięczną przy tej samej kwocie kredytu, co pozwala bankowi zaakceptować wyższe zadłużenie. Trzeba jednak pamiętać, że dłuższy okres podnosi całkowity koszt kredytu w postaci sumy zapłaconych odsetek. Czwartym sposobem jest udokumentowanie dodatkowych źródeł dochodu, na przykład najmu innej nieruchomości czy stałych zleceń poza główną umową o pracę, o ile mamy je odpowiednio potwierdzone dokumentami.

Piątym sposobem, rzadziej wykorzystywanym, jest wybór banku o łagodniejszych wewnętrznych zasadach liczenia kosztów utrzymania. Różnice między bankami w tym zakresie potrafią być zaskakująco duże. Dlatego zanim założymy, że stać nas tylko na określoną kwotę kredytu, warto sprawdzić ofertę kilku instytucji, zamiast opierać się na jednej odmownej decyzji.

Jak wykorzystać kalkulator zdolności kredytowej

Zanim złożymy formalny wniosek, warto samodzielnie oszacować swoją sytuację za pomocą kalkulatora hipotecznego dostępnego na stronach większości banków. Taki kalkulator pozwala wstępnie sprawdzić, jaka kwota kredytu może być dla nas dostępna przy podanych dochodach, liczbie osób na utrzymaniu i istniejących zobowiązaniach. Trzeba jednak pamiętać, że wynik z kalkulatora ma charakter orientacyjny. Ostateczną decyzję zawsze podejmuje analityk bankowy na podstawie pełnej dokumentacji.

Posłużę się przykładem liczbowym. Zaznaczam, że to dane orientacyjne, wymagające weryfikacji w aktualnym kalkulatorze zdolności kredytowej konkretnego banku. Załóżmy parę bez dzieci, o łącznych dochodach netto 10 000 złotych miesięcznie, bez innych zobowiązań kredytowych. Przy takich założeniach i okresie kredytowania 25 lat, szacowana zdolność kredytowa mogłaby wynieść około 650 000 do 750 000 złotych, w zależności od konkretnego banku i przyjętego bufora bezpieczeństwa. Jeśli ta sama para spłaca jednocześnie kredyt samochodowy z ratą 1200 złotych miesięcznie, zdolność kredytowa może spaść nawet o 150 000 do 200 000 złotych. Pokazuje to, jak mocno inne zobowiązania wpływają na dostępną kwotę finansowania.

Case study – dwa profile, różna zdolność kredytowa

Żeby lepiej zilustrować różnice, porównam dwa hipotetyczne profile kredytobiorców. Pierwszy profil to małżeństwo bez dzieci, oboje zatrudnieni na umowę o pracę na czas nieokreślony, łączny dochód netto 12 000 złotych. Nie mają żadnych innych zobowiązań. Drugi profil to małżeństwo z dwójką dzieci, jedno z małżonków na umowie o pracę, drugie prowadzi działalność gospodarczą, łączny dochód netto również 12 000 złotych, ale ze spłacanym kredytem samochodowym o racie 900 złotych.

W pierwszym przypadku, przy braku dodatkowych obciążeń i niższych szacowanych kosztach utrzymania dwuosobowego gospodarstwa, zdolność kredytowa mogłaby sięgnąć nawet 850 000 złotych, przy okresie 25 lat. W drugim przypadku, mimo identycznego dochodu, wyższe koszty utrzymania czteroosobowej rodziny, obecność kredytu samochodowego oraz częściowo dochód z działalności gospodarczej mogą obniżyć zdolność kredytową nawet do poziomu 550 000 do 600 000 złotych. Ponownie podkreślam, że to liczby ilustracyjne. Rzeczywisty wynik zależy od konkretnego banku, jego wewnętrznych tabel kosztów utrzymania i aktualnie obowiązującego bufora stóp procentowych.

Ten przykład pokazuje wyraźnie, że sam dochód to nie wszystko. Struktura rodziny, forma zatrudnienia i istniejące zobowiązania potrafią zmienić dostępną kwotę kredytu o kilkaset tysięcy złotych, nawet przy identycznych zarobkach. Warto o tym pamiętać, planując zarówno zakup mieszkania z rynku wtórnego, jak i kredyt na budowę domu, gdzie zdolność kredytowa również decyduje o maksymalnej kwocie transzowanego finansowania.

Rola doradcy kredytowego w ocenie zdolności kredytowej

Samodzielne poruszanie się między różnymi tabelami kosztów utrzymania i wewnętrznymi zasadami poszczególnych banków bywa czasochłonne. Dlatego wiele osób planujących pierwszy zakup mieszkania korzysta ze wsparcia doradcy kredytowego. Dobry doradca kredytowy Warszawa sprawdzi naszą sytuację jednocześnie w kilkunastu bankach, zamiast składać wnioski pojedynczo i czekać na kolejne odpowiedzi. Podobnie doradca kredytowy Gdańsk czy doradca kredytowy Łódź pomoże dobrać bank, którego wewnętrzne zasady liczenia zdolności kredytowej są najbardziej korzystne dla naszej konkretnej sytuacji zawodowej i rodzinnej.

Doradca pomoże też przygotować dokumentację tak, żeby zmaksymalizować wyliczoną zdolność kredytową w granicach zgodnych z prawdą i realiami naszego budżetu. Czasem chodzi o drobne szczegóły, jak odpowiednie udokumentowanie dodatkowego źródła dochodu albo wybór banku, który korzystniej traktuje umowy na czas określony. Zrozumienie mechanizmu liczenia zdolności kredytowej to pierwszy krok do świadomego planowania zakupu mieszkania. Warto poświęcić czas na tę analizę jeszcze przed rozpoczęciem poszukiwań konkretnej nieruchomości, żeby wiedzieć, w jakim przedziale cenowym realnie możemy się poruszać.